La Eficiencia Energética es la diferencia entre pagar una o dos Hipotecas

La Eficiencia Energética es la diferencia entre pagar una o dos Hipotecas

La eficiencia energética en la vivienda, tan crucial como ignorada

 

Ilustración: LUIS PAREJO

Ilustración: LUIS PAREJO

 

JORGE SALIDO COBO Madrid

La eficiencia energética es sin duda una de las grandes asignaturas pendientes, si no la principal, en el mercado de la vivienda. Sobre todo, en el escaparate de la segunda mano. Ni vendedores (particulares) ni compradores suelen dar importancia a la calificación de un inmueble pese a que afecta, y mucho, a sus bolsillos. Para los primeros, una casa de bajo consumo se traduce en un mayor valor del activo, mientras para los segundos puede suponer un gran ahorro.

Por el momento, de poco parecen servir las medidas de los diferentes gobiernos para cumplir con una directiva comunitaria. Ni el Código Técnico de Edificación (CTE) para nuevas construcciones, en vigor desde 2007, ni la etiqueta energética necesaria para comercializar viviendas, obligatoria desde 2013, están calando en la calle. El Objetivo Europeo 20-20-20 para 2020 (reducir un 20% el consumo de energía de los edificios, minimizar un 20% sus emisiones de CO2 y potenciar las renovables hasta aportar un 20% de la energía) se antoja difícil de cumplir.

Tanto el CTE como el certificado estaban llamados a marcar las diferencias entre las casas eficientes e ineficientes, pero…

Tanto el CTE como el certificado estaban llamados a marcar las diferencias entre las casas eficientes e ineficientes y, lo más importante, a concienciar al ciudadano de que aunque en apariencia se trate de un producto parecido, energéticamente no tienen nada que ver. Sin embargo, la etiqueta energética aún juega un papel secundario en el mercado inmobiliario. Todo lo contrario de lo que ocurre con los electrodomésticos, aunque quizá el mejor ejemplo sea el sector del automóvil. Al adquirir un coche siempre se pregunta por su consumo, mientras que al comprar un piso muy pocos lo hacen.
El hecho de ignorar la capacidad energética de las casas choca más aún en un país como España, donde gran parte del parque residencial es muy deficiente por su elevada edad. De 26 millones de casas españolas, 15 tienen una antigüedad superior a 30 años y otros seis millones se edificaron hace más de medio siglo.

Hipotecas incluso más baratas

La eficiencia energética de una vivienda no sólo puede traducirse en un importante ahorro para el propietario en los recibos de consumos energéticos. También puede conllevar una financiación más atractiva para el comprador. La entidad Triodos Bank comercializa la primera hipoteca vinculada a la calificación energética de la casa a financiar. Este préstamo, sin un interés más alto el primer año y sin suelo, cuenta con un menor tipo de interés cuanto más sostenible sea la vivienda. Dicha ecohipoteca parte de un Euribor +1,35% si la vivienda es A+. El diferencial sube al 1,38% si tiene etiqueta A, al 1,41% en el caso de ser B y al 1,44% en los pisos C. La escalada del tipo llega hasta un máximo del 1,56%. De este modo, la oferta ligada a una casa de la máxima eficiencia de Triodos Bank se sitúa entre las mejores del mercado (excluidas las que lanzan los bancos para sus propias viviendas) en cuanto a precio. Sólo Kutxabank, CajaSur y Bankoa, que dan el Euribor +1% (eso sí, con un tipo inicial del 2% o más), abanderan un diferencial menor en el mercado, según el comparador de productos financieros HelpMyCash.com.

Esta cruda realidad energética ha salido a la luz con la tramitación de los certificados de casas para su venta o alquiler. Tinsa Certify ha hecho una radiografía en base a su muestra. Hasta el 43% de las etiquetas cursadas por esta firma (más de 40.000) ha dado como resultado la letra G, la menor calificación, mientras que otro 14% ha obtenido la F y el 36,9% la E. Apenas un 5% de las casas logra etiquetas A, B, C o D.
“España no destaca por su conciencia ecológica”, responde Luis Cañada, coordinador de Tinsa Certify, a la pregunta de por qué el comprador y el arrendador de viviendas suelen ignorar el factor de la eficiencia. Recuerda que España estableció la etiqueta energética en 2013, el vigesimosexto país en hacerlo de los 27 de la Unión Europea y 11 años después que lo hiciera Alemania. En su opinión, la puesta en marcha del certificado no ha sido la más adecuada. “El ciudadano ha percibido la etiqueta como un nuevo impuesto, por lo que no se ha concienciado de las ventajas económicas del ahorro energético”, lamenta.
Tinsa Certify ha hecho una estimación del gasto anual en energía “necesaria para garantizar un nivel de confort medio” según la clasificación energética de la vivienda. Mientras que alimentar energéticamente una casa G cuesta 2.500 euros al año, abastecer una vivienda A supone 200. Este cálculo se hace sobre un piso en Madrid capital de 100 metros cuadrados útiles con una antigüedad próxima a 50 años. La cuantía en el caso de un inmueble E, calificación que no es difícil de alcanzar, asciende a los 1.200 euros anuales. Desde Tinsa Certify se insiste en que con una moderada inversión puede mejorarse de modo importante la eficiencia de las casas y lograrse importantes ahorros, con los que se amortizaría en pocos años el pago para la mejora.
La compañía iEnergy ha elaborado para este suplemento una simulación de cómo un piso en planta intermedia en un bloque de vivienda colectiva en Madrid de 90 metros cuadrados con etiqueta G puede convertirse en una letra B [Ver gráfico]. Bastaría con mejorar la envolvente (invirtiendo 6.800 euros) o las instalaciones (4.800 euros) para que escalara a una calificación E. Realizando las dos actuaciones conjuntamente, la casa llegaría a la D. Es decir, con una inversión de 11.600 euros se ahorrarían 1.675 euros al año. Esta misma casa podría llegar incluso a rozar la máxima eficiencia si se le dota de energías renovables. Por un coste añadido de en torno a 5.000 euros subiría incluso a una etiqueta B, con lo que rebajaría hasta en un 88% sus emisiones de CO2 respecto a su estado (G).
Desde iEnergy explican que en la vivienda usada resulta casi una utopía la letra A, objetivo que se podría lograr con la instalación de una caldera de biomasa y que resulta muy complicado en edificios antiguos por la falta de espacio para su ubicación. Por ello, la máxima calificación parece quedar reservada a la obra nueva.

El valor del inmueble además termina ajustándose a la baja en viviendas poco eficientes y al alza en las más eficientes

Por otro lado, Cañada apunta que, más allá del ahorro, “el valor del inmueble termina ajustándose a la baja en viviendas poco eficientes y al alza en las más eficientes”. Cree que “es necesario valorar el coste energético con mayor realismo y considerarlo al comprar o alquilar”. Para que se dé un cambio de mentalidad, aboga por “campañas de concienciación”, previas a un cambio en la legislación, en las que se informe del ahorro y de la necesidad de reducir emisiones contaminantes.

Incentivos fiscales

“Es cierto que el CTE obliga a una alta eficiencia a los nuevos proyectos (A o B), pero respecto al parque de viviendas existente, desgraciadamente, no hay (ni está prevista) ninguna normativa para motivar su renovación”, avisa Cañada, quien abogaría por incentivar el ahorro energético vía fiscal. “La diferencia impositiva en función de la calificación contribuiría a la inmediata percepción por el contribuyente”, dice.
Según los expertos, estos acicates fiscales podrían plasmarse, por ejemplo, por parte de los Ayuntamientos, en unarebaja en el recibo del IBI en proporción a las emisiones contaminantes, como ya se hace con los coches en el impuesto de circulación.
En el Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (Idae), dependiente del Ministerio de Industria, son conscientes de que la tributación representa “una herramienta óptima” para potenciar la eficiencia, pero puntualizan que impulsar una medida en este sentido no es sencillo. «La fiscalidad que recae sobre una vivienda es competencia de tres administraciones (estatal, autonómica y local), por lo que cada una sólo puede actuar sobre una parte», explican fuentes del Idae.

Tanto compradores como vendedores ven el certificado como un trámite e impuesto

Con el actual panorama en cuanto información, leyes e incentivos, no es de extrañar que la eficiencia energética sea un factor subestimado por la oferta y demanda de vivienda. “Aún no hay una cultura en este tema y tanto compradores como vendedores ven el certificado como un mero trámite. Existe un desconocimiento general sobre la información que proporciona y para qué sirve”, declara Eva de Miguel, agente asociado de la red inmobiliaria RE/MAX. “Nadie o casi nadie”, añade, “pregunta en las visitas a un piso por su consumo”. De Miguel confirma que tampoco se aplica un parámetro corrector de precios de venta según la calificación de la casa.
El pasotismo respecto a la eficiencia también tiene su eco en el alquiler. “Pocos son los inquilinos que preguntan por la calificación al arrendar. Su mayor preocupación es la renta”, asegura David Caraballo, director comercial de Alquiler Seguro. Desde esta firma, no obstante, sí que se tiene en cuenta la etiqueta energética a la hora de establecer el precio de la rentas. “Es una variable más como la ubicación, la orientación, la tipología, etc.”, aclara.
La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) denuncia el desconocimiento sobre la importancia de la sostenibilidad en las viviendas. “Debería ser un criterio tan importante como los equipamientos y entendemos que la Administración tendría que hacer un mayor esfuerzo en la difusión de sus ventajas. Fomentar el ahorro y la eficiencia en los hogares tendría que ser uno de los ejes de la política energética”, indica Ileana Izverniceanu, portavoz de la OCU, que desliza que “hay muchos intereses en lo contrario”.
Izverniceanu cree que “siempre se puede hacer más”. “Hasta ahora, las políticas sobre eficiencia han sido muy tímidas. Se necesitan acciones más firmes, como mejorar la coordinación entre las administraciones autonómicas y sus planes renove”, propone. “Además”, comenta, “al igual que hay un Plan Pive para estimular la compra de coches y reducir la antigüedad del parque móvil, habría que impulsar planes para promover la mejora energética de los edificios con una dotación económica y coordinación similares”.

 

Promotores mentalizados

Aludiendo también al sector del automóvil, Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), cree que “igual que un coche que contamina menos paga menos impuestos, la construcción más eficiente debería ser bonificada”. “No se incentiva nada la edificación sostenible”, lamenta. Para Gómez-Pintado, “la eficiencia y la vivienda deben ser inseparables por la alta dependencia energética de España, el respeto medioambiental y el ahorro que conlleva para el usuario”.

Asprima pide que la Administración sea menos restrictiva con el diseño y la ubicación de los proyectos

Para potenciar la sostenibilidad en el parque residencial, el presidente de Asprima pide que la Administración sea menos restrictiva con el diseño y la ubicación de los proyectos. El máximo responsable de los promotores madrileños también corrobora que el comprador de un piso nuevo aún no da importancia al grado de calificación energética: “Tiene una visión cortoplacista y le importa más el precio de adquisición que el ahorro que va a tener de por vida”.
Gómez-Pintado reconoce que poco a poco los promotores se van mentalizando de la importancia de construir viviendas más sostenibles y da por hecho que “es una cuestión de tiempo que sea obligatorio”. “Sinceramente, creo que la eficiencia es la única vía para edificar. Es imprescindible potenciarla, empezando desde la Administración, la empresa y la sociedad en su conjunto”, considera.
@JorgeSalidoCobo

 

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